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作為一家以營利為目的的企業來說, 項目的投資建設必須進行有效的可行性分析, 且應該從項目全壽命周期的范圍進行投資分析。

全壽命周期是時間跨度從產品投資決策開始至報廢為止的全生命過程, 在投資決策及設計階段就將產品壽命周期內的所有環節予以考慮, 注重全壽命周期內的投資總額、產品使用性及經濟效益。

物流倉儲項目全壽命周期具體包括投資決策、建設及運營三個階段。要使項目產生較高的經濟效益, 每個階段都有不同控制要點。

投資決策階段是整個項目的靈魂, 也是決定項目成敗最關鍵的階段。目前市場狀況, 大部分重大投資項目在投資決策階段都會做可行性研究。但是, 往往存在很多缺陷和不足。主要有兩種情況:一是數據來源不可靠, 市場調查不充分, 脫離實際, 為應付而做可行性研究;二是可行性分析時間跨度局限, 往往注重前期建設投資, 忽視運營期成本。

針對物流倉儲項目的特點, 用全壽命周期方法進行投資決策期可行性研究, 必須包括以下要點:

(1) 了解目前區域經濟發展情況, 了解倉儲類型租賃市場情況。

(2) 定位目標客戶。

(3) 掌握土地資源信息, 了解地塊規劃指標。

(4) 結合目標客戶及土地資源信息, 確定物流倉儲項目所要建設的類型 (如冷庫、恒溫恒濕庫、普通庫等) 、規模及指標 (如單層庫、多層庫、電梯庫或坡道庫等) 。

(5) 制定較詳細、可靠的資金計劃, 包括建設投資、運營成本等, 以便后期可以根據計劃執行, 達到預期目的。

建設階段可分為設計階段和施工階段。

(1) 設計階段。設計階段為項目投資控制的重要階段, 并影響后期運營成本的支出。在設計階段, 由專業設計單位根據可行性分析中確定的基本要求進行設計, 重點有以下控制要點:

(1) 根據地塊規劃指標, 最大限度利用土地資源。

(2) 針對物流倉儲項目的特點, 設計出高效的交通組織。交通組織流向是否合理將對今后的使用效率產生重大的影響。

(3) 倉儲項目中幾個重點關注部位, 比如地坪、屋面采用何種技術標準需特別溝通?？赡艽嬖谥ㄔO過程中投入大, 后期使用維護為少的情況, 需在全壽命周期內進行經濟分析。

(2) 施工階段。施工階段的任務以質量、工期、成本為中心。

物流倉儲項目的運營模式有自用及出租兩種。對于物流倉儲平臺公司, 更多地為出租使用。項目出租又可分為整體租賃和分散租賃, 將影響運營成本及維護成本的支出。

倉儲項目全壽命周期成本 (LCC) =投資成本 (CI) +運營成本 (CO) +維護成本 (CM) +廢置處理成本 (CD)

(1) 物流倉儲項目收益 (LE) 。物流倉儲項目收益 (LE) 即上文中所提到的租金 (R) 及收取的物業費 (MF) 。

(2) 物流倉儲項目經濟效益分析。物流倉儲項目經濟效益分析可以從投資收益率、資本金凈利潤率、投資回收期、財務凈現值等多個指標進行分析。

(3) 案例分析。以我司建設的5萬平方米的物流倉儲項目為例, 土地費用3000萬元, 建設工程投資11000萬元, 其中自有資金4200萬元, 貸款資金9800萬元, 固定資產分十年攤銷, 建設期一年, 貸款利率6%, 貸款本息投產后前十年等本金償還、利息照付。

運營成本80萬元, 維護成本50萬元 (運營期前兩年不計) 。運營期租金收入1元/平方米·天, 物業費0.06元/平方米·天, 可出租年限50年, 但出租24年后, 需進行整體更新, 投資額2000萬元, 分兩年攤銷。基準收益率i=6%。

根據上文條件, 計算可得, 建設期利息為588萬元。投產后1~10年還款利息分別為623萬元、561萬元、499萬元、436萬元、374萬元、312萬元、249萬元、187萬元、125萬元、62萬元, 同時每年償還貸款本金1489萬元。

1~2年運營及維護成本80萬元, 3~50年運營及維護成本130萬元。

1~50年每年租金收入1825萬元, 物業費收入110萬元。

可得利潤表如下:

(1) 投資收益率 (ROI) 。

項目總投資LCC=4200+9800+588+80*2+130*48=20988萬元

年平均息稅前利潤=【 (623+561+499+436+374+312+249+187+125+62) + (-227-165-103-90-28+4+97+159+221+284+1805*14+805+805+1805*24) 】/50=1476萬元ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i

ROI=EBIT/LCC*100%=1476/20988*100%=7.03%>i, 項目可行。

(2) 資本金凈利潤率 (ROE) 。

項目資本金EC=4200+2000+80*2+130*48=12600萬元

運營期內年平均凈利潤NP= (-227-165-103-90-28+4+97+159+193+190+1209*14+540+540+1209*24) /50=941萬元

ROE=NP/EC=941/12600*100%=7.47%>i, 項目可行。