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2016年在世界經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下, 中國經(jīng)濟(jì)雖然增速趨緩, 但總體運(yùn)行平穩(wěn)。作為國民經(jīng)濟(jì)很重要的風(fēng)向標(biāo), 物流行業(yè)中的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)——倉儲(chǔ)地產(chǎn)的發(fā)展雖然同樣面臨著土地和人力資源成本的節(jié)節(jié)攀升、土地資源獲取越來越困難、更多外來競爭者進(jìn)入等挑戰(zhàn), 但總體上來說還是呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2016~2020年中國倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展前景與投資預(yù)測分析報(bào)告》1顯示, 倉儲(chǔ)業(yè)固定投資額為6619.97億元, 同比增長28.4%。從橫向比較看, 倉儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的增幅高于物流行業(yè)的整體增幅, 也高于全社會(huì)的投資增幅, 這反映了倉儲(chǔ)業(yè)的歷史情況與現(xiàn)實(shí)市場需求。從縱向比較, 2008年之前倉儲(chǔ)業(yè)投資年增幅平均達(dá)30%多, 最高達(dá)50%, 2008年之后增幅普遍下降, 但2015年的增幅較2014年增加5.6個(gè)百分點(diǎn), 說明倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展仍呈現(xiàn)出比較強(qiáng)勁的勢頭。從全國格局上來說, 市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于需求, 物流的強(qiáng)勁市場需求, 不斷推動(dòng)著物流基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展, 全國物流園區(qū)的投資、建設(shè)熱情不減。

根據(jù)戴德梁行2016第四季度的研究報(bào)告顯示, 截至2016年第四季度中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫面積達(dá)到2850萬平米, 華東地區(qū)占比最大達(dá)1300萬平米。

物流倉儲(chǔ)設(shè)施由于內(nèi)需經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)的現(xiàn)代物流設(shè)施需求、第三方物流的快速發(fā)展和中國零售格局的調(diào)整, 已成為中國固定資產(chǎn)投資市場的新焦點(diǎn)。越來越多的商家進(jìn)入到這個(gè)市場進(jìn)行角逐。除了原有的物流地產(chǎn)開發(fā)商不斷穩(wěn)健地在全國布局建設(shè)以外, 供給市場主要出現(xiàn)四類新增供給源:1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的紛紛涌入, 2.電商、快遞投資自建物流倉儲(chǔ), 3.獲得穩(wěn)健投資機(jī)構(gòu)青睞, 4.跨界進(jìn)入者增多。

雖然有眾多的進(jìn)入者, 但我國的物流基礎(chǔ)設(shè)施整體供給市場仍較分散, 現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施主要投資者的市場份額占整體市場僅約2%。按人均建筑面積計(jì)算, 僅占美國人均倉儲(chǔ)面積的1/12。截至2016年第四季度, 各區(qū)域倉儲(chǔ)存量供給分布如下2:

中國現(xiàn)有倉庫中僅有25%比例能滿足現(xiàn)代物流運(yùn)作需求, 屬于現(xiàn)代物流設(shè)施。縱觀2016年的物流倉儲(chǔ)市場, 呈現(xiàn)出參與者不斷增加, 令物流地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加大的趨勢。根據(jù)戴德梁行2016年第四季度的中國物流地產(chǎn)市場快報(bào)顯示2, 普洛斯憑借其強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)和客戶資源, 良好的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)能力在現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)中仍然一枝獨(dú)秀, 處于龍頭老大地位。市場份額超過5%的第二梯隊(duì)共有4家企業(yè), 他們分別是嘉民市場占有率達(dá)7%, 寶灣、宇培、平安均為6%。第二梯隊(duì)的市場占有加總達(dá)25%。安博、易商紅木、豐樹緊隨其后, 市場占有達(dá)4%。平安和萬科自2015年進(jìn)入高標(biāo)庫市場之后快速發(fā)展, 至2016年末, 其分別在全國運(yùn)營著160萬平方米和60萬平方米的高標(biāo)庫。以電商客戶為主的易商紅木通過和紅木的購并市場份額排名進(jìn)入前10。

2016年面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整, 制造業(yè)發(fā)展趨緩, 零售業(yè)的活躍發(fā)展特別是電商零售業(yè)的迅猛發(fā)展, 內(nèi)需消費(fèi)日益旺盛, 從而也帶動(dòng)了整體倉儲(chǔ)物流業(yè)的發(fā)展。倉儲(chǔ)市場呈現(xiàn)如下需求特征:

由于消費(fèi)市場的多樣性, 傳統(tǒng)的單一倉儲(chǔ)服務(wù)已經(jīng)不能滿足倉儲(chǔ)客戶的需求。消費(fèi)市場對(duì)倉儲(chǔ)種類的需求呈現(xiàn)出多樣化趨勢。例如:隨著人民生活水平的提高, 對(duì)生鮮食品的品質(zhì)要求也在不斷提高, 餐飲食品行業(yè)的發(fā)展使得低溫倉儲(chǔ)和冷藏倉庫市場的需求量這兩年也出現(xiàn)大幅度的上升。

隨著更多企業(yè)投身倉儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域, 競爭逐漸加劇, 客戶這兩年來對(duì)于倉儲(chǔ)的專業(yè)化要求也越來越嚴(yán)苛。原來簡單的農(nóng)民倉已經(jīng)無法滿足對(duì)現(xiàn)代倉儲(chǔ)有要求的現(xiàn)代物流體系的運(yùn)作了。以醫(yī)藥倉儲(chǔ)為例, 隨著國家新版《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》發(fā)布, 對(duì)醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流也提出更高要求, 當(dāng)然作為醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流很重要的節(jié)點(diǎn)——醫(yī)藥倉儲(chǔ)的要求也越來越嚴(yán)格。

隨著一帶一路的政策推進(jìn), 鐵路貨運(yùn)的資源越來越受到重視, 特別是隨著運(yùn)輸成本的逐年增長, 更有效整合公鐵聯(lián)運(yùn)、推動(dòng)集裝箱多式聯(lián)運(yùn)的鐵路公路集合點(diǎn)的倉儲(chǔ)需求也逐漸應(yīng)運(yùn)而生。

隨著電商進(jìn)入到倉儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域, 更多跨界運(yùn)營者的進(jìn)入, 給傳統(tǒng)倉儲(chǔ)服務(wù)帶來了嶄新的思維和沖擊, 越來越多的企業(yè)希望倉儲(chǔ)提供者能夠一攬子地滿足他們整體供應(yīng)鏈的需求, 這倒逼企業(yè)不斷改變、創(chuàng)新。最明顯的就是進(jìn)一步帶動(dòng)了除傳統(tǒng)倉儲(chǔ)租賃以外的更多增值服務(wù)的需求。比如供應(yīng)鏈金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、倉配一體化服務(wù)、園區(qū)后勤服務(wù)等等。

由于我國土地資源的稀缺性, 作為倉儲(chǔ)行業(yè)主要原材料——倉儲(chǔ)用地的取得日益艱難, 一些地方政府甚至把稅收要求作為綁定條款添加到倉儲(chǔ)企業(yè)土地合同中, 這些都使得倉儲(chǔ)企業(yè)的土地獲取越來越困難, 嚴(yán)格制約了倉儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展。

中國整體物流發(fā)展起步較晚, 大部分城市的物流缺乏整體系統(tǒng)規(guī)劃, 對(duì)于物流園區(qū)也沒有一個(gè)統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃, 僅僅是在城市的邊緣或高速公路出口畫幾個(gè)圈, 這些顯然無法滿足倉儲(chǔ)業(yè)與相關(guān)行業(yè)協(xié)同發(fā)展的要求。

近幾年大批新進(jìn)者涌入到倉儲(chǔ)業(yè), 造成了一些城市物流園區(qū)蜂擁而上, 競爭加劇, 局部地區(qū)供給與需求失衡。但由于這些企業(yè)自身的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)較弱, 在園區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)等方面能力較差, 造成一些園區(qū)雖然開發(fā)出來但出于空置或低出租率的情況, 極大地浪費(fèi)了土地資源和社會(huì)資源。

中國人工成本呈逐年上升趨勢, 作為勞動(dòng)密集型的倉儲(chǔ)行業(yè)也同樣面臨著人力短缺的嚴(yán)重考驗(yàn), 但全面使用機(jī)器取代人力尚有一段漫長的道路。如何有效地進(jìn)行人力招募、控制好人力成本也是眾多倉儲(chǔ)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

一線城市的土地瓶頸使得一線城市供地荒格局仍將在2017年延續(xù)下去, 今后的倉儲(chǔ)開發(fā)建設(shè)會(huì)向更多的內(nèi)陸和二三線城市擴(kuò)展。連同電商在內(nèi), 線下零售、快速消費(fèi)品和汽車等消費(fèi)品行業(yè)仍將是2017年倉儲(chǔ)需求的絕對(duì)主力。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)要求的提升, 人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)新鮮食品的需求、對(duì)于跨境商品的需求將不斷地推動(dòng)冷庫和保稅倉庫的需求擴(kuò)張。

智能分揀設(shè)備、機(jī)器人、物聯(lián)網(wǎng)云平臺(tái)、自動(dòng)化立體倉等新技術(shù)在倉儲(chǔ)領(lǐng)域的應(yīng)用今后會(huì)越來越多, 這些都對(duì)倉庫的承重、層高、開門方式等倉庫設(shè)計(jì)規(guī)格提出了更高的要求。而智能化分揀設(shè)備又帶動(dòng)了更多的現(xiàn)代高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求。

設(shè)施、設(shè)備和勞動(dòng)力作為物流運(yùn)營必不可缺的三大經(jīng)營要素, 他們的變革也對(duì)整體倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展帶來不同凡響的意義。從設(shè)施方面來看, 未來除了傳統(tǒng)租賃模式以外, 共同開發(fā)、合作經(jīng)營等多種靈活的合作方案會(huì)越來越多地應(yīng)運(yùn)而生。在設(shè)備方面, 客戶對(duì)于融資租賃的需求也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)倉儲(chǔ)企業(yè)向供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域的拓展, 越來越多地倉儲(chǔ)企業(yè)會(huì)涉足物流金融領(lǐng)域。而人力外包的需求, 將促使更多的倉儲(chǔ)企業(yè)尋找資源為客戶提供更多的增值服務(wù)。未來倉儲(chǔ)地產(chǎn)商將不僅僅是純粹的倉儲(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商, 他們會(huì)縱橫拓展, 進(jìn)一步成為集設(shè)施、金融、提供一體化、全過程供應(yīng)鏈綜合解決方案的綜合服務(wù)商。

今后的倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)不僅在智能倉儲(chǔ)、物流金融、倉配一體化、多式聯(lián)運(yùn)領(lǐng)域, 屋頂光伏發(fā)電、綠色倉儲(chǔ)與配送技術(shù)與產(chǎn)品推廣運(yùn)用以及托盤循環(huán)共用的推廣也將在倉儲(chǔ)領(lǐng)域得到不斷的擴(kuò)展。倉儲(chǔ)互聯(lián)網(wǎng)+, 生態(tài)圈的共生共榮將引領(lǐng)倉儲(chǔ)企業(yè)邁向新的發(fā)展高度。